Ny analyse: Kontormarkedet i Øresund. En branche med høj aktivitet – og tanker om fremtiden

Mange salg og stor byggeaktivitet. Sådan beskrives situationen på ejendomsmarkedet i København og Malmø. Men ejendomsbranchen generelt befinder sig også i en situation, hvor mange lejere overvejer deres fremtidige arbejdsmønstre og deres kontorbehov. Der venter et afgørende år forude, mener forskere. Det viser en ny analyse af situationen på kontormarkedet i Øresund fra det dansk-svenske videncenter Øresundsinstituttet.

I starten af coronapandemien var meget usikkert. Også i ejendomsbranchen var der en afventende holdning og forsigtighed. Perioden var dog relativt kort, og aktørerne i branchen rapporterer om god aktivitet med hensyn til salg af ejendomme og byggehastighed. Der er stadig bekymring over fremtidige arbejdsmønstre og øget hjemmearbejde. I sidste ende handler det om lejernes behov for kontorlokaler, og hvad der vil definere et attraktivt kontor i fremtiden.

God byggeaktivitet i både København og Malmø
København forventes at få omkring 255.000 kvadratmeter ny kontorlokaler mellem 2022 og 2023, mens Malmø forventes at få 140.000 kvadratmeter mere i samme periode. Efterspørgslen forventes at være god til at imødekomme det øgede udbud, men en effekt kan være øget tomgang i den ældre beholdning, som da kan blive konverteret til bolig- og hotelformål.
afstand
Beslutninger om fremtidige arbejdsmønstre i fokus det kommende år 
I København er tomgangen den højeste i fem år. En medvirkende faktor er, at efterspørgslen har ændret sig, og at organisationer mindsker deres kontorareal. I Malmø er der endnu ikke truffet sådanne beslutninger, og de økonomiske incitamenter er mindre her end i f.eks. Stockholm, hvor huslejerne er højere.
Medarbejderundersøgelser viser, at der er et ønske om hybridarbejde, hvor arbejdsugen er delt mellem kontorarbejde og fjernarbejde.Mange organisationer står over for et afgørende år, når de skal træffe beslutninger om fremtidens arbejdsmønstre, siger fremtidsforskere, der også påpeger, at de digitale løsninger, der anvendes i dag, om få år vil have udviklet sig yderligere og løst nogle af de udfordringer, der opleves i dag. Ensartede kontorer har været med til at gøre hjemmearbejde attraktivt, siger forskere, der tror på færre tendenser og flere individuelle kontorløsninger i fremtiden, men understreger, at det kræver gode kunder og engagerede ejere af ejendomme.
afstand
Mange salg og udenlandsk interesse
Transaktionsvolumen er højt i både Sverige og Danmark. I København er markedet præget af øget interesse fra udenlandske investorer, hvilket presser priserne i vejret. I Malmø er der mange handler, men kun få inden for kontorsegmentet, hvor sælgerne bl.a. venter på, at den fremtidige efterspørgsel bliver klarere. Lager- og logistikejendomme er efterspurgte på begge sider af sundet.
afstand
Forbindelser over Øresund
Ejendomsmarkedet i København og Malmø adskiller sig på flere måder. Byernes størrelse giver bl.a. markederne forskellige karakteristika. Men der er også flere forbindelser. Ejendomsejere, der investerer på den anden side af sundet, og rådgivere, der arbejder på begge sider. Blandt andet stod svenske Heimstaden for den største transaktion i Danmark sidste år, Studentbostäder i Sverige foretog sit første opkøb i Danmark i april i år, og rådgiveren Croisette Real Estate Partner har i foråret etableret sig i Danmark for at følge kunderne på tværs af grænsen.
afstand

Læs analysen her

afstand
Highlights

afstand
140.000
kvadratmeter nye kontorlokaler vil blive opført i Malmø mellem 2022-2023. Mange af projekterne opføres i Hyllie, men også i Nyhamnen nær Malmö centralstation
afstand
255.000
kvadratmeter nye kontorlokaler vil blive færdiggjort i København i 2022-2023. Med flere store udviklingsområder og kommende planer for en ny kunstig ø, Lynetteholmen, er der potentiale til at øge pladsen yderligere i fremtiden.
afstand
Flere tilpasser kontorarealet i København
Det har tidligere været mere almindeligt at organisationer reducerer kontorarealet, som fælge af øget hjemmearbejde i København end i Malmø, siger rådgivere. Sådanne beslutninger er endnu ikke truffet i samme omfang i Malmø, bl.a. fordi huslejen er lavere og de økonomiske incitamenter derfor mindre.
afstand
Vi vil se færre trends og flere individuelle løsninger i fremtidens kontorer, hvilket kræver bedre kunder og mere lydhøre ejere af ejendomme. Det siger Christina Bodin Danielsson, forsker og arkitekt med speciale i kontorer, som mener, at ensartede kontorer har bidraget til, at mange mennesker har opdaget fordelene ved at arbejde hjemmefra under coronapandemien.
afstand
Stor transaktionsvolumen
Sidste år steg transaktionsvolumenet i Danmark med 25 procent, og i Sverige var 2020 det tredjestærkeste ejendomsår nogensinde. Udenlandske investorer tegnede sig for ca. 55 procent af volumen i Danmark i 2020.
afstand
10%
Forventet tomgang i Københavns CBD i 2021 er 10 procent. Det er det højeste niveau siden 2015. I de seneste ti år var den laveste tomgang i 2017 på 7,0 procent. I Malmø forventes tomgangen at være 7,5 procent i år.
afstand
Handler over sundet
Flere svenske ejendomsejere og investorer har været aktive i Danmark i en årrække, og denne trend fortsætter. Svenske Heimstaden stod for sidste års største transaktion i Danmark. Studentbostäder i Sverige, SBS, har i år foretaget sit første opkøb med 570 lejligheder på Amager. Rådgiveren Croisette har etableret sig i Danmark for at følge kunderne over sundet.

Om analysen

Johan Wessman i samtale med Ulrika Hallengren, adm. direktør for Wihlborgs, og Ola Orsmark, adm. direktør, Castellum region Öresund, ved Live-sendingen den 14. september.

Denne analyse er en del af Øresundsinstituttets egen rapportserie. Rapporten blev præsenteret på det live-sendte møde, Real Estate Øresund, den 14. september 2021. 

Medverkande: 
Ulrika Hallengren, vd Wihlborgs Fastigheter
Ola Orsmark, vd, Castellum region Öresund
Morten Jensen, vd, Newsec Danmark
Claes Lennartsson, vd Catella Corporate Finance i Malmö
Fitore Regjepaj, head of valuations & analysis, Croisette Real Estate Partner
Lotta Strömgren Jönsson, ordförande Centrum för fastighetsföretagande samt juryordförande REØ Award
Jenny Andersson, senioranalytiker och biträdande chef Øresundsinstituttet
Johan Wessman, vd Øresundsinstituttet
afstand

Se optagelsen af mødet her: 

afstand