Fordobling af svenske ejendomsinvesteringer i Danmark – svensk bølge af opkøb tiltog i styrke i 2017
De svenske ejendomsaktører har til dato investeret 24 milliarder svenske kroner i Danmark i år. Det er en øgning på 92 procent sammenlignet med 2016. Værdien af de svenske aktørers porteføljer i Danmark er omkring 53 milliarder svenske kroner, for i alt ca. 2,5 millioner kvadratmeter. Det viser en ny analyse fra det dansk-svenske videncenter Øresundsinstituttet.
n ny analyse fra Øresundsinstituttet, viser at den svenske bølge af ejendomsopkøb i Danmark er stærkere end nogensinde. I Øresundsinstituttets forrige analyse, fra maj 2017, var de svenskejede ejendomme i Danmark værd 40 milliarder svenske kroner. Frem til december er tallet steget til 53 milliarder svenske kroner. Porteføljen har et samlet areal på 2,5 millioner kvadratmeter, fordelt på 1,6 millioner kvadratmeter i kommercielle lokaler og cirka 870.000 kvadratmeter i boliger eller omkring 9.500 lejligheder.
Indtil videre i år, har de svenske aktører erhvervet ejendomme for cirka 24 milliarder svenske kroner. Det er en stigning på 92 procent fra sidste års notering på 12,5 milliarder svenske kroner. Inkluderet i summen er også køb af projektejendomme. Af det samlede transaktionsvolumen i København, har de svenske aktører stået for henved en tredjedel under årets tre første kvartaler. Det oplyser den danske rådgivningsvirksomhed Sadolin & Albæk.
– Den svenske bølge er fortsat for fuld kraft. Der er næsten sket en fordobling gennem året, sammenlignet med hele 2016, regnet i investerede kroner. De svenske køb signalerer at det fortsat er tid til at købe på det danske marked, ikke mindst i et nordisk perspektiv, siger Jenny Andersson, senioranalytiker hos Øresundsinstituttet.
– De svenske ejendomskøb i Danmark er et konkret eksempel på, hvordan erhvervslivet kan drage nytte af nærheden over Øresund, siger Johan Wessman, adm. dir. for Øresundsinstituttet.
Sedan kartläggningen i maj har utvecklingen bland annat bestått av:
Miljardaffärer
Flera av bolagen har gjort stora förvärv under sommaren och hösten. Däribland har Heimstaden förvärvat en portfölj med 26 befintliga fastigheter och fyra byggprojekt för 3,8 miljarder kronor, konkursboet till andelsboligföreningen Hostrups Have med 678 lägenheter för 2,2 miljarder kronor samt flera projektfastigheter. Wihlborgs har förvärvat en portfölj med 15 fastigheter för 2,3 miljarder kronor. Balder har förvärvat fyra hotellfastigheter kring Köpenhamns huvudbangård för en miljard kronor och Akelius har köpt gjort två bostadsförvärv för sammantaget 1,1 miljard kronor. Under året utmärker sig Niams förvärv av fastighetsbolaget HD Ejendomme A/S för cirka 5,5 miljarder kronor.
Nya aktörer
Det har tillkommit nya svenska aktörer i Danmark. Klövern gjorde sitt första förvärv i november i form av en kontorsfastighet på Frederiksberg för cirka 800 miljoner kronor. Ikano Bostad har startat ett danskt dotterbolag, Ikano Bolig, och rekryterat en dansk chef, men har ännu inte gjort något förvärv. I början av maj gjorde även Midstar sin första investering på andra sidan sundet i form av Quality Airport Hotel Dan i Köpenhamn med 240 rum. I juli gjorde de sitt andra förvärv i form av Grand Hotel på Vesterbrogade med 161 rum.
Egen organisation
De flesta svenska fastighetsaktörerna vill ha egen personal på plats i Danmark. Sedan i maj har bland annat Heimstaden förvärvat ett förvaltnings- och administrationsbolag, Nordic Property Management, med ett 20-tal anställda. Akelius har rekryterat en ny Danmarksansvarig och fler övriga medarbetare. Castellum har en ny regionchef i Danmark och Ikano Bolig har rekryterat en dansk chef inför uppstarten på andra sidan sundet.
Breddad geografi
Heimstaden har genom förvärvet av storportföljen med 26 befintliga fastigheter och fyra byggprojekt breddat sin geografi från Köpenhamn till att även inkludera Storköpenhamn, Aarhus, Odense, Själland och Triangelområdet. Även Wihlborgs har, med sitt portföljköp på 15 fastigheter, delvis breddat sin geografi med fastigheter i Ørestad och Hørsholm/Holte samtidigt som de även stärkt närvaron i befintliga orter som Herlev/Ballerup och Høje-Taastrup.
Byggprojekt och renovering
Flera av bolagen har förvärvat eller driver byggprojekt i Danmark, däribland Heimstaden och Balder. Ikano Bolig som håller på att starta upp verksamhet i Danmark vill också arbeta med projektutveckling av bostäder framöver. Akelius som främst är inriktade mot det äldre bostadssegmentet som de kan vidareutveckla har påbörjat renovering av sitt bestånd. Castellum som är inriktade mot kontor och lager meddelar att de vill satsa på projektutveckling framöver. Balder har under året färdigställt renoveringen av sin fastighet på Niels Brocks Gade intill Tivoli för hotellverksamhet under namnet Nobis Hotel Copenhagen.
Det ökade svenska intresset för dansk fastighetsmarknad kommer bland annat från ett förändrat marknadsläge i Danmark. Finanskrisen bidrog till att öppna upp marknaden bland annat genom att stora fastighetsportföljer sattes till salu. Priserna har varit gynnsamma i ett nordiskt jämförelseperspektiv. De danska pensionsbolagen har varit mer aktiva ägare och sett över sina portföljer vilket bidragit till att transaktionsvolymen har ökat. För de svenska aktörerna har den geografiska närheten till den danska marknaden upplevts som en fördel när de har velat expandera verksamheten. De svenska fastighetsbolagen som är aktiva i Danmark signalerar att de är nöjda med sin etablering och vill satsa mer. Tillskottet på nya aktörer under året vittnar också om att det fortsatt är köpläge på den danska fastighetsmarknaden.
| Läs hela analysen här |
–
De svenskejede ejendomme i Danmark
Store svenske ejendomsaktører som investerer i Danmark
Øresundsinstituttet har identifierat sju huvudsakliga svenska aktörer som har förvärvat och äger fastigheter i Danmark. De är Wihlborgs, Castellum, Niam, Balder, Heimstaden, Akelius och Klövern. Dessutom finns hotellaktörerna Pandox och Midstar som är medräknade i totalsumman för det svenska fastighetsbeståndet i Danmark i denna rapport. Utöver det har Ikano Bostad under hösten etablerat ett danskt dotterbolag och rekryterat en dansk vd med intention att etablera verksamheten på andra sidan sundet. På sidan 14 och framåt finns intervjuer med några av dessa aktörer.
Kortet viser årstallet som selskabet gennemførte sit første køb i Danmark, det samlede areal som de ejer i Danmark, inden for hvilket segment de satser samt i hvilke geografiske områder.
Finanskrisen åbnede det danske ejendomsmarked for udenlandske investeringer
Efter finanskrisen har der været store ejendomsporteføljer til salg i Danmark, og priserne har været lave. Desuden har de danske pensionsselskaber i større udstrækning gennemgået deres porteføljer og solgt ejendomme, hvilket har øget transaktionsvolumen. For de svenske ejendomsaktører har den geografiske nærhed været en fordel.
* Flere udenlandske investorer – øget transparens
Udenlandske investorer har for alvor fået øjnene op for det danske marked gennem de seneste år, herunder også de svenske aktører. Det har stillet andre krav til branchen og bidraget til en øget transparens.
* Øget transaktionsvolumen – aktørerne mere aktive
Transaktionsvolumen er øget i Danmark og slog rekord sidste år. En forklaring er at danske aktører, blandt andet pensionskasserne, er blevet mere aktive. De gennemgår deres portefølje og sælger i større udstrækning end tidligere.
* Store porteføljer til salg
Efter krisen og den tid markedet har været ved at komme sig har der været store ejendomsporteføljer til salg i Danmark. Det har gjort det lettere for aktørerne at opkøbe en kritisk masse på det danske marked.
* Gunstigt marked for købere – lavere prisniveau end i Stockholm
Der har været gunstigt at købe ejendomme i Danmark gennem de seneste år. Priserne har været lave og det har været svært at lave fejl som investorer. Prisniveauet har været mere fordelagtigt blandt andet sammenlignet med priserne på markedet i Stockholm.
* Fordel i en mere aktiv ejendomsadministration
De svenske aktører arbejder gerne tæt på kunden og med eget personale på stedet. I Danmark er mange vant til at pensionskasser og udenlandske investorer ikke har været aktive i administrationen af ejendommene. Nærvær giver en følelse af øget service, hvilket flere af aktørerne ser som en konkurrencefordel i jagten på lejere.
* Geografisk nærhed – mulighed for ekspansion
Den geografiske nærhed til Malmø, Skåne og det sydlige Sverige er en fordel oplyser aktørerne, især hvis de allerede har en stor markedsandel indenfor deres eget segment på hjemmemarkedet og vil ekspandere.
* Anden struktur – få store ejendomsselskaber i Danmark
I Danmark er der få store ejendomsselskaber. Markedet domineres i stedet af pensionskasser, som investerer i ejendomme. Skatteforskelle gør det sværere for private investorer at få eksponering mod ejendomme, sammenlignet med hvordan det ser ud i Sverige.
* Danmark hårdt ramt af finanskrisen
Det danske ejendomsmarked har været hårdere ramt af krisen og det har taget tid at komme ovenpå. Blandt andet blev ejendomsmarkedet påvirket af at nybyggeriet stoppede op, priserne styrtdykkede og flere aktører gik konkurs.
Læs mere om markedssituationen i Danmark og interview med Peter Winther, adm. direktør på Sadolin & Albæk, på side 10-11.
I denne rapport kortlægger Øresundsinstituttet de svenske ejendomsinvesteringer i Danmark. Vi identificerer de største svenske aktører, deres porteføljer, fokusområder og strategi på den anden side af Sundet. Vi beskriver også markedssituationen, der påvirker hvordan aktørerne agerer, og fremhæver hvilke forskelle de svenske aktører har oplevet på det danske ejendomsmarked sammenlignet med deres svenske hjemmemarked. Rapporten er en opdatering af en tidligere kortlægning udført i maj i år.
| Läs hela analysen här |
–
For mere information kontakt:
Jenny Andersson
senioranalytiker
mobil +46 (0) 703 05 60 22
jenny.andersson@
oresundsinstituttet.org
Johan Wessman
adm. direktør
mobil +46 (0) 702 52 32 41
johan.wessman@
oresundsinstituttet.org