Heimstaden fortsätter miljardsatsa i Danmark

För det svenska fastighetsbolaget Heimstaden blev 2017 ett rekordår när det gäller investeringar i Danmark. Över 10 miljarder kronor spenderade bolaget på den andra sidan sundet under förra året. Heimstaden har även startat 2018 med ett miljardförvärv i form av två nybyggda fastigheter i Köpenhamn. Ett gynnsamt marknadsläge ligger bakom satsningarna, menar vice vd Magnus Nordholm.

Det svenska fastighetsbolaget Heimstaden gjorde sitt första förvärv i Danmark våren 2015. Nu äger bolaget cirka 3 600 lägenheter i Danmark och har ytterligare cirka 1 400 under byggnation. Räknat i kronor och ören blir det ett sammantaget fastighetsvärde på omkring 12 miljarder kronor i det befintliga beståndet och ytterligare cirka 6 miljarder som tillkommer i form av byggprojekt framöver.
– Vi har haft mycket kapital samtidigt som det har funnits många bra objekt till salu som har stått sig väl i ett nordiskt perspektiv. Den kritiska massan nådde vi egentligen för ett bra tag sedan. Jag kan inte påstå att det har spelat någon roll att vi har behövt investera för att få en ekonomiskt försvarbar förvaltning, utan det är de rena transaktionerna som har varit så pass bra, säger Magnus Nordholm, vice vd på Heimstaden och ansvarig för verksamheten i Danmark, och fortsätter:
– Vi har köpt en bråkdel av allt vi har tittat på vilket kan låta konstigt när vi har köpt så mycket som vi har gjort. Men vi har verkligen tittat på allt, vi har haft det som princip. Titta på allt, räkna på allt, fråga om allt. Det är så man lär känna stan och var man ska ligga prismässigt. Det finns ingen röd tråd i den bemärkelsen att vi bara köper radhus eller bara studenthus och det vill vi inte heller ha. Vi vill ha spridning geografiskt, men även i olika typer av projekt.

I slutet av september förra året köpte Heimstaden en stor portfölj med 26 befintliga fastigheter och fyra byggprojekt som breddade företagets geografi i Danmark. Efter att tidigare ha satsat främst i centrala Köpenhamn i bland annat Frederiksberg, Amager och Ørestad kom nu även Aarhus, Odense, Storköpenhamn samt andra orter på Själland och i Triangelområdet med på företagets karta.
– Om man tittar på vårt Sverigebestånd så finns vi på 22 orter och det är egentligen lite så vi vill ha det i Danmark också. Du kommer ner i kvadratmeterpris och det blir bostäder som en större målgrupp önskar. Vi har tidigare förvärvat relativt dyra fastigheter i Köpenhamn så det här köpet drar ner snittpriset, säger Magnus Nordholm.

Under hösten köpte Heimstaden det danska förvaltnings- och administrationsbolaget Nordic Property Development, NPM, med ett 20-tal anställda och bygger på så sätt upp en egen organisation på plats i Danmark. De har även förvärvat flera byggprojekt och Magnus Nordholm tror att det kan bli aktuellt att komma in ännu tidigare i byggprocessen framöver.
– Det är inte omöjligt, men hittills har det inte varit nödvändigt och vi har inte haft tillräcklig kunskap om den danska marknaden för att göra det. Man kan inte börja med det mest avancerade när man kommer in ny på en marknad. Det är en mognadsprocess, men självklart är det lockande även om det innebär en viss risk och kräver än mer engagemang, säger han.

Heimstaden finns i Sverige, Norge och Danmark och fördelningen av investeringarna varierar däremellan. Under det senaste halvåret har Danmark varit i fokus.
– Det kan svänga tillbaka nästa år och helt plötsligt kanske även Norge blir mer intressant. Vi tittar på alla alternativ och har ingen prioritering i marknaden att investera x i Danmark och y i Sverige eller för den sakens skull, att investera alls. Vi är ingen fond som har en stor kassa som måste investeras. Vi investerar om vi hittar något bra. När vi väl är ute och köper är det en indikation på att vi fortfarande tycker att marknaden är bra, säger Magnus Nordholm.

Förvaltningen i Danmark skiljer sig mycket från den svenska, tycker Magnus Nordholm.
– Förvaltningsmässigt är det speciellt i Danmark eftersom det finns ägarlägenheter. Förvaltningen av ägarlägenheter innebär inte lika mycket teknisk förvaltning som i Sverige utan handlar mer om uthyrning, administration och i viss mån renovering av lägenheter. I det stora hela skiljer det sig rätt mycket, säger han.
När Heimstaden köper ägarlägenheter får de till exempel inte alltid automatiskt rösträtt i fastighetens ägarförening.
– I klassiska ägarföreningar står att man förlorar sin rösträtt vid återuthyrning av en ägarlägenhet. Då får vi förlita oss på att övriga ägare av lägenheterna tycker att det är intressant och positivt att få in oss i styrelsen som en professionell aktör som kan handla upp på ett bra sätt och som vet vad som behöver göras med fastigheten, säger Magnus Nordholm.

Heimstadens etablering i Danmark har gått snabbare än förväntat, berättar han.
– Viktigast för oss nu är att bygga organisation och ta hand om det vi har köpt på ett bra sätt så att vi inte bara är en bra transaktionspartner utan även en bra hyresvärd, säger Magnus Nordholm.

(News Øresund – Jenny Andersson)

Intervjun publicerades i en längre version i Øresundsinstituttets fastighetsrapport som gavs ut i december. Rapporten visar att den svenska uppköpsvågen av fastigheter i Danmark i det närmaste fördubblades under 2017 jämfört med året innan. 24 miljarder svenska kronor investerades i danska fastigheter och projekt under året. Det svenskägda fastighetsbeståndet i Danmark är idag värt omkring 53 miljarder kronor enligt rapporten. Bland aktörerna finns Heimstaden, Niam, Wihlborgs, Balder, Akelius, Castellum och Klövern.