Ny analyse:  Svenske ejendomsinvesteringer i Danmark – investeringsbølgen fortsætter og i dag ejer de svenske selskaber for 40 mia. svenske kroner 

Finanskrisen skabte en ny situation på det danske ejendomsmarked med store porteføljer til salg og pressede priser. Det har passet de svenske ejendomsaktører som vil ekspandere og har en geografisk nærhed til markedet. Omkring 40 milliarder svenske kroner har de svenske aktører investeret og sammenlagt ejer de i dag cirka 2 millioner kvadratmeter i Danmark. Det svarer til cirka 44 rådhuse regnet ud fra størrelsen på Københavns Rådhus.

De seneste år har de svenske ejendomsselskaber som investerer i Danmark øget deres aktivitet. Der er også kommet flere svenske aktører til som har lavet deres første køb på den danske side af Sundet. Aktørerne adskiller sig i forhold til hvilke geografiske områder og i hvilke segment de investerer i, men de har en fællesnævner: de vil alle satse mere.

– Den svenske investeringsbølge i Danmark er et konkret eksempel på den stigende forretningsudveksling som vi har set de seneste år. En vigtig årsag til det er finanskrisen, som har medført at det danske ejendomsmarked i højere grad er blevet åbnet op for udenlandske investorer, siger Johan Wessman, adm. direktør for Øresundsinstituttet.

Når det handler om fremgangsmåde i Danmark har de fleste aktører udført et forarbejde for at lære markedet at kende.
– Aktørerne betoner at det er vigtigt at lære markedet at kende og have adgang til lokal kompetence. Det går ikke hvis man tager konteksten fra hjemmemarkedet med sig og tror at det fungerer på samme måde i Danmark, siger Jenny Andersson, senioranalytiker ved Øresundsinstituttet.

De svenske aktører har i høj grad øget deres tilstedeværelse i Danmark i løbet af de seneste år. Fra 2015 og frem til i dag har selskaberne købt ejendomme for 28,5 milliarder svenske kroner i Danmark. I år er transaktionsvolumen på 8,5 milliarder svenske kroner, hvilket kan sammenlignes med 12,5 milliarder svenske kroner for hele sidste år og 7,5 milliarder svenske kroner for 2015.

For cirka tre uger siden gjorde det svenske investeringsselskab Niam en rekordstor investering i Danmark da de købte ejendomsselskabet HD Ejendomme for cirka fem milliarder kroner og fik næsten 500.000 kvm ekstra. Dermed blev de også den største svenske ejendomsaktør i Danmark med i alt cirka 860.000 kvm. Wihlborgs har tidligere været dominerende med sine cirka 400.000 kvm. Derefter ligger Castellum, Balder og Heimstaden, alle på omkring 200.000 kvm. Af aktørerne inden for boligsegmentet er Balder størst med 1.500 lejligheder og yderligere 1.000 i produktion. Heimstaden har 1.100 eksisterende lejligheder og 680 i produktion og Akeluis ejer cirka 700 lejligheder. Wihlborgs er den aktør som var først ovre og investere i Danmark, allerede i 1996, og Akelius var den sidste af de ovennævnte.

Ud over Niams rekordkøb i foråret har også flere af de andre svenske aktører satset stort i løbet af de seneste år. Heimstaden har på to år købt 1.100 lejligheder, og har i år købt fem projektejendomme for cirka tre milliarder kroner. Sidste år købte Castellum daværende Norrporten og fik dermed syv ejendomme i København. Wihlborgs købte en portefølje med 13 ejendomme sidste år og har i købet af de to seneste år fordoblet sin ejendomsportefølje i Danmark. Akelius købte for første gang sidste efterår og det var blandt andet højhuset Domus Vista med 476 lejligheder. Balder har en bred ejendomsportefølje i Danmark og renoverer lige nu Det Kongelige Danske Musikkonservatoriums tidligere lokaler om til et hotel, bygger nyt i Amager Strandpark og Ørestad og er gået ind som medejer i det danske projektudviklingsselskab Sjælsø Management. Sammenlagt stod de svenske ejendomsselskaber for næsten en femtedel af transaktionsvolumen i København sidste år, ifølge rådgivningsvirksomheden Sadolin & Albæk.
– Lige nu er der ikke så meget som tyder på at den svenske investeringsbølge i Danmark taber kraft. Aktørerne er tilfredse, de oplyser at de har et langsigtet perspektiv og at de vil satse mere på den anden sid af Sundet. Samtidig har markedssituationen gavnet aktiviteten. Yderligere prisstigninger og øget konkurrence kan indebære at de svenske ejendomsselskaber skifter strategi og satser på nye segmenter i andre geografiske områder i Danmark, siger Jenny Andersson.

Læs hele analysen her

De svenskejede ejendomme i Danmark:

40 milliarder svenske kroner i ejendomsværdi

2 millioner kvadratmeter

Af de svenskejede ejendomme står erhvervslokaler for cirka 1,3 millioner kvadratmeter og boliger for 700.000 kvadratmeter – svarende til 8.000 lejligheder.

44 rådhuse

De 2 millioner svenskejede kvadratmeter svarer til cirka 44 gange bruttoarealet af Københavns Rådhus.

De svenske ejendomskøb i Danmark:

28,5 milliarder svenske kroner

er investeret fra 2015 til i dag, heraf:
8,5 milliarder svenske kroner er investeret indtil videre i 2017 (januar til april).
12,5 milliarder svenske kroner blev investeret i 2016.
7,5 milliarder svenske kroner blev investeret i 2015.

Kilde: Øresundsinstituttets sammenfatning er baseret på oplysninger fra virksomheder, pressemeddelelser og årsrapporter, og information fra Sadolin & Albæk

 


Store svenske ejendomsakører som investerer i Danmark

Kortet viser årstallet som selskabet gennemførte sit første køb i Danmark, det samlede areal som de ejer i Danmark, inden for hvilket segment de satser samt i hvilke geografiske områder. Læs mere om virksomhedernes fremgangsmåde på side 10-15.

Læs interviews med og fakta om de seks store svenske aktører Akelius, Balder, Castellum, Heimstaden, Niam og Wihlborgs på side 30-53.


Flere svenske aktører har investeret i Danmark: Pandox ejer otte hotelejendomme

Ejendomsfirmaet Pandox er orienteret mod hotelejendomme i Europa. Firmaet ejer otte ejendomme i Danmark, med sammenlagt ca. 1.840 hotelrum og en ejendomsværdi på 3,2 milliarder svenske kroner. Eftersom firmaet er europæisk rettet har Øresundsinstituttet valgt at ikke placere det blandt de andre aktører, men har inkluderet firmaets danske ejendomsværdi i den generelle beregning af de svenske aktøres ejendomsportefølje i Danmark.
Bland de aktører som endnu ikke har erhvervet en så stor portefølje i Danmark, findes også Alma Property Partners som p.t. ejer 102 lejligheder på 12.300 kvm, Corem Property Group som er orienterede mod lager-, logistik og handelsejendomme og ejer to ejendomme på i alt 35.981 kvm i Danmark, Sagax som investerer indenfor lager og let industri og ejer cirka 6.500 kvm i Danmark, samt Midstar som er orienteret mod hotelejendomme og som i starten af maj lavede første køb i Danmark, bestående af Quality Airport Hotel Dan med 240 værelser.


Finanskrisen åbnede det danske ejendomsmarked for udenlandske investeringer

Efter finanskrisen har der været store ejendomsporteføljer til salg i Danmark, og priserne har været lave. Desuden har de danske pensionsselskaber i større udstrækning gennemgået deres porteføljer og solgt ejendomme, hvilket har øget transaktionsvolumen. For de svenske ejendomsaktører har den geografiske nærhed været en fordel.

* Danmark hårdt ramt af finanskrisen
Det danske ejendomsmarked har været hårdere ramt af krisen og det har taget tid at komme ovenpå. Blandt andet blev ejendomsmarkedet påvirket af at nybyggeriet stoppede op, priserne styrtdykkede og flere aktører gik konkurs.

* Store porteføljer til salg
Efter krisen og den tid markedet har været ved at komme sig har der været store ejendomsporteføljer til salg i Danmark. Det har gjort det lettere for aktørerne at opkøbe en kritisk masse på det danske marked.

* Øget transaktionsvolumen – aktørerne mere aktive
Transaktionsvolumen er øget i Danmark og slog rekord sidste år. En forklaring er at danske aktører, blandt andet pensionskasserne, er blevet mere aktive. De gennemgår deres portefølje og sælger i større udstrækning end tidligere.

* Anden struktur – få store ejendomsselskaber i Danmark
I Danmark er der få store ejendomsselskaber. Markedet domineres i stedet af pensionskasser, som investerer i ejendomme. Skatteforskelle gør det sværere for private investorer at få eksponering mod ejendomme, sammenlignet med hvordan det ser ud i Sverige.

* Flere udenlandske investorer – øget transparens
Udenlandske investorer har for alvor fået øjnene op for det danske marked gennem de seneste år, herunder også de svenske aktører. Det har stillet andre krav til branchen og bidraget til en øget transparens.

* Gunstigt marked for købere – lavere prisniveau end i Stockholm
Der har været gunstigt at købe ejendomme i Danmark gennem de seneste år. Priserne har været lave og det har været svært at lave fejl som investorer. Prisniveauet har været mere fordelagtigt blandt andet sammenlignet med priserne på markedet i Stockholm.

* Geografisk nærhed – mulighed for ekspansion
Den geografiske nærhed til Malmø, Skåne og det sydlige Sverige er en fordel oplyser aktørerne, især hvis de allerede har en stor markedsandel indenfor deres eget segment på hjemmemarkedet og vil ekspandere.

* Fordel i en mere aktiv ejendomsadministration
De svenske aktører arbejder gerne tæt på kunden og med eget personale på stedet. I Danmark er mange vant til at pensionskasser og udenlandske investorer ikke har været aktive i administrationen af ejendommene. Nærvær giver en følelse af øget service, hvilket flere af aktørerne ser som en konkurrencefordel i jagten på lejere.

Læs mere om markedssituationen i Danmark og interview med Peter Winther, adm. direktør på Sadolin & Albæk, på side 18-21.

Forskelle som ejendomsaktørerne har oplevet i Danmark

Den umiddelbare reaktion fra flere af de spurgte svenske ejendomsaktører, når det gælder forskellene mellem markederne, er at de ikke ser det som et problem, men at det er noget som de er bevidste om og forholder sig til. De fleste aktører lægger dog stor vægt på at have tilgang til lokal kompetence, og har lavet et omfattende forarbejde for at lære det danske marked at kende ud fra praksis, love og regler. Et par af aktørerne understreger at de ser det som to adskilte markeder med forskellige forretningskulturer.

Eksempler på oplevede forskelle:

* Areal måles ikke på samme måde

* Depositum og forskudsbetaling

* Fri fastsættelse af leje på boliger bygget efter 1992

* Lejere har forkøbsret ved salg

* Andre regler ved renovering

* Normalt med mere rum til forhandling

* Forskelle i service i ejendomme

Læs mere om forskelle mellem ejendomsmarkederne på side 24-29.

Velprofilerede svenskejede ejendomme i Danmark

De svenske investorer har erhvervet flere velprofilerede ejendomme på den anden side af Sundet. Fra venstre: Balders ombygning af Det Kongelige Danske Musikkonservatorium til hotel, Niams SK20 i havnen, Heimstaden og Balders Stævnen samt Castellums Havneholmen Tower. Se flere ejendomme på side 16-17.

Svenske byggeprojekter i Danmark

De svenske ejendomsaktører har ikke kun erhvervet eksisterende ejendomme i Danmark. Nogle af aktørerne driver også byggeprojekter på den anden side af Sundet. Læs mere om byggeprojekterne på side 22-23.
I denne rapport kortlægger Øresundsinstituttet de svenske ejendomsinvesteringer i Danmark. Vi identificerer de største svenske aktører, deres porteføljer, fokusområder og strategi på den anden side af Sundet. Vi beskriver også markedssituationen, der påvirker hvordan aktørerne agerer, og fremhæver hvilke forskelle de svenske aktører har oplevet på det danske ejendomsmarked sammenlignet med deres svenske hjemmemarked.

 

Læs hele analysen her

 

For mere information kontakt:

 

Jenny Andersson
senioranalytiker
mobil +46 (0) 703 05 60 22
jenny.andersson@
oresundsinstituttet.org

 

Johan Wessman
vd
mobil +46 (0) 702 52 32 41
johan.wessman@
oresundsinstituttet.org
ØRESUNDSINSTITUTTET er et dansk-svensk videncenter som gennem analyser, fakta, konferencer og medievirksomhed bidrager til et øget kendskab om udviklingen i regionen. Organisationen drives uden henblik på at skabe overskud og med finansiering fra godt 100 medlemmer fra stat, regioner, kommuner, universiteter, højskoler og det private erhvervsliv.